Hatice İnci TARIYAN
Bilkent Üniversitesi Hukuk Fakültesi
İngiltere’de 2002 yılında yapılan değişikliklerden önce var olan ve üzerinde tartışılan Zamanaşımı Kanunu ve Tapu Kanunu düzenlemelerine göre, bir kişi tapuya kayıtlı olan taşınmazın malikinin rızası olmadan on iki yıl boyunca zilyedi olursa bu sürenin sonunda mülkiyeti kazanabilmekteydi.[1] İngiltere’de bu kanunun uygulandığı bir davada Pye Şirketleri, kendilerine ait ve tapuya kayıtlı çok değerli ve değer kazanma ihtimali olan bir taşınmazı, kiracılarının izinsiz olarak on iki yıllık kullanımı sonucunda kazandırıcı zamanaşımının uygulanması sebebiyle kaybetmişlerdir.
Başvurucu Pye Şirketleri, 23 hektarlık ve bir çiftçiye kiralanmış olan tarım arazisinin tapu siciline kayıtlı sahibidir. Aralarındaki kira sözleşmesinin süresinin dolması üzerine, Aralık 1983 tarihinde, Pye Şirketleri çiftçinin araziyi boşaltmasını istemiştir. Ancak, çiftçi araziyi izinsiz bir şekilde araziyi işgal etmiş ve otlak olarak kullanmaya devam etmiştir. 1997 yılında ise çiftçi, arazi mülkiyetini kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazandığını iddia ederek başvurucu şirketlerin mülkiyet haklarına itirazını bildirmiş ve muhalefet şerhlerini tapuya kaydettirmiştir. Başvurucu şirketler de bu şerhlerin iptali ve arazi üzerindeki mülkiyet haklarının onanması istemiyle, İstinaf Mahkemesi’nin çiftçinin toprağı almak için gerekli niyetinin bulunmaması sebebiyle kararı bozmasına karşın High Court’a (Yüksek Mahkeme) başvurmuştur. Çiftçi, o dönemde yürürlükte olan 1980 Yasasına (Limitation Act 1980) dayanarak başvurucuların taleplerine itiraz etmiştir. Bu yasaya göre, on iki yıl boyunca üçüncü bir kişinin zilyetliğinde kalan bir toprak için mülkiyet hakkının onanması talebiyle dava açılamayacağı belirtilmiştir. 1980 Yasasının yanında 1925 Yasasına (Land Registration Act 1925) dayanarak da on iki yıllık bu süre geçtikten sonra, tapuya kayıtlı mal sahibinin, artık toprağı, zilyetliği elinde bulunduran lehine yediemin olarak elinde bulundurduğunu bu nedenle kendi adına tescil yapılması gerektiğini ileri sürmüştür.
Yüksek Mahkeme, Pye Şirketlerinin 1980 Yasası uyarınca mülkiyet haklarını kaybettiklerini ve çiftçinin yeni malik olarak tapuda kaydedilme hakkına sahip olduğunu söyleyerek çiftçi lehine karar vermiştir. Lordlar Kamarasından Lord Bingham of Cornhill’e göre, mülkiyet hakkını kaybeden tarafa bu kaybından dolayı tazminat verilmesine hükmedilmemesi adaletsiz bir sonuç doğurmaktadır. Pye Şirketleri’nin bu sonucun doğması nedeniyle açtığı davada tapuya kayıtlı taşınmazlar için kazandırıcı zamanaşımının uygulanmasının adil sonuçlar doğurmadığı ve mantıklı bir gerekçeyle de savunulamayacağı görevli İngiliz hakimlerince de belirtilmiş ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı düzenlemesi eleştirilmiştir.
Bu eleştirilerin temelinde; göz ardı edilemeyecek büyüklükteki bir arazinin, on iki yıl boyunca otlak olarak kullanılması sonucu malikine herhangi bir tazminat ödenmeden mülkiyetinden çıkarılmasının acımasız bulunması, Pye Şirketinin eylemsizliği nedeniyle çiftçinin on iki yıl boyunca herhangi bir ücret ödemeden kullanması ve on iki yıl sonunda değerli bir arazinin mülkiyeti kazanmasının ona bir ödül mahiyetinde olması yer almaktadır.
2002 değişikliklerinin bu durumu önleyebileceği düşünülmektedir. Zira 2002 yasası, on yıl zilyetlikten sonra mal sahibi olarak kaydedilmeyi talep etmeye izin verirken asıl mal sahibine de bu talebin bildirilmesini öngörmektedir. Malın kayıtlı sahibinin iki yıl içinde bu durumu düzeltmemesi halinde (örneğin, işgalciyi toprağından çıkarmak suretiyle), işgalci kendisinin mal sahibi olarak kaydedilmesini talep etme hakkına sahip olmaktadır. Fakat 2002 Yasası geriye yürüyemeceğinden Pye Şirketleri lehine sonuç doğuramaması yargıçları umutsuzluğa düşürmüştür. Lord Hope of Craighead ise bu davada uygulanan eski rejimin adaletsizliğin temelinde tazminat yokluğunun değil, tescilli mal sahibinin gözetim veya kasıtsız kalmasına karşı önlemlerin olmamasının yattığını belirtmiştir.[2]
Başvurucu şirketler, bu halde kazandırıcı zamanaşımı şartları gerçekleşmesi sebebiyle mülkiyet hakkını kaybeden Pye Şirketleri, mülkiyet hakkının sözleşmeye aykırı olarak sınırlandırıldığı gerekçesiyle AİHM’e başvurmuştur. AİHM, 4. Dairesinde yapılan inceleme sonucunda, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı şartlarının mevcudiyetini tespit etmiş, ancak malike on iki yıllık süre içerisinde ihbarda bulunulmayıp tazminat ödenmeksizin mülkiyetin sona erdirilmesini orantısız bularak bunu bir nolu ek protokolünün[3] mülkiyetin korunması başlıklı birinci maddesinin ihlali[4] olarak gerekçelendirmiş ve başvuran lehine karar vermiştir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi ve Türk Anayasa Mahkemesi mülkiyet hakkının kanuna uygun olarak sonlandırıldığı hallerde mülkiyet hakkı karşılığında uygun bir tazminat ödenmesini aramaktadır.[5] Mülkiyet hakkının tazminat ödenmeksizin sınırlandırılmasının da Anayasa’ya aykırı olacağı görüşü mevcuttur.[6]
Temyiz edilen bu karar için İngiliz düzenlemesi kayıtlı taşınmazlar bakımından kazandırıcı zamanaşımının işlemesini öngördüğünden ötürü bunun sözleşmeye uygunluğu Büyük Daire tarafından tartışılmıştır. Değinilen asıl sorunun malikin mülkiyet hakkından mahrum bırakılmasından ziyade mülkiyet hakkının sınırlandırılmasından kaynaklı olduğu belirtilmiştir. Bu nedenle de AİHM’in 4. Dairesinin kararına zıt düşerek tazminat ödemesinin zamansal olarak uygun olmayacağı ve malik olan kişinin on iki yıl boyunca dava açma hakkının olması sebebiyle ile getirilen sınırlamanın orantısız olarak nitelendirilemeyeceği belirtilerek Pye Şirketlerinin talebini reddetmiştir.[7]
Büyük Daire, red kararını; müdahalenin niteliğinin İngiltere’nin Toprak Kanununa dayandığına ve zamanaşımı sürelerinin mülkiyeti belirlemek amacıyla konulduğuna, müdahalenin amacının Devletin belirlediği zamanaşımının başlayıp bitmesinin kamu yararına yönelik olduğuna ve bu nedenle AİHM’in, Devletin düzenlemesinin, müdahaleye makul bir temel oluşturması nedeniyle karışamayacağına, adil denge bakımından ise kamu yararı ile kişi menfaati arasında dengenin sağlandığına ve bunu da başvurucu şirketin elindeki imkanları kullanmadığına ve yürürlükte olan kanunu bilmediğini ileri süremeyeceğine dayandırmaktadır. Hatta söz konusu arazinin ciddi bir parasal değeri ifade edip etmediği hususunda zamanaşımı şartları yerine getirilmiş ise talebin ne kadar önemli olup olmadığına bakılmaksızın zamanaşımıyla ilgili hükmün uygulanması gerektiği AİHM tarafından belirtilmiştir. Dolayısıyla adil denge bozulmamıştır.
Verilen bu kararların ışığında olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin iktisabına yönelik düzenlemelerin kapsamı iyice daraltılmaya başlanmıştır. Buna yönelik önemli adımlar atan İngiltere, daha 4. Daire kararını vermeden önce, 2002 yılında yapılan değişiklikle Tapu Kanunu’ndaki on iki yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin onuncu yılında malike bir ihbar yapılarak ona uyarıda bulunulmasını zorunlu hale getirmiştir. Nitekim bu değişiklik kazandırıcı zamanaşımının uygulanmasını önemli ölçüde daraltmıştır. Bu şekilde yapılacak bir ihbar ile de malikin kendi taşınmazını zilyetliğinde bulunduran üçüncü bir kişiyi taşınmazından çıkarması daha olanaklı hale gelmiştir. Bu uyarı niteliğindeki ihbara rağmen malik herhangi bir harekette bulunmazsa zilyet artık geçen on yıla artı olan iki yıllık sürenin geçmesiyle mülkiyeti kazanabilecektir. Aslında bu yapılan yeni düzenlemeyle malike kendi mülkiyet hakkını savunma imkanı verilmiş olup bir başkasının mülkiyet hakkına yaptığı müdahalenin daha makul ve orantılı olması hedeflenmiştir.
[1] 1980 Limitation Act Art.15(1) http://www.legislation.gov.uk/ ukpga/ 1980/58, (17.4.2021); Section 75(1) of the Land Registration Act 1925 http://www.legislation.gov.uk/ukpga/1925/21/pdfs/ukpga_19250021_en.pdf (17.4.2021) [2] JA Pye (Oxford) Ltd v United Kingdom, [IV.C], Appl. No:44302/02, 15.11.2005, para. 15-21 [3] Madde 1 - Mülkiyetin korunması: Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir. Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez. [4] JA Pye (Oxford) Ltd v United Kingdom, [IV.C], para. 73-76 [5] Oya Baydar, İnsan Hakları Avrupa Sözleşmesi ve Anayasa, Beta Yayınları, İstanbul 2013, s. 520. [6] AYM, 28.12.1967, E. 1967/10, K. 1967/49. [7] JA Pye (Oxford) Ltd v United Kingdom, [GC], Appl. No.44302/02, 30.08.2007, para.79-83.